افق بازار مسكن در سال جديد

 

افق بازار مسكن در سال جديد

هنوز چندروزي از پايان تعطيلات نوروزي و آغاز فعاليت هاي رسمي در بازار نگذشته كه زمزمه هاي افزايش قيمت در بخش هاي مختلف، به ويژه مسكن به گوش مي رسد. مستأجران نگران بالارفتن نرخ اجاره و متقاضيان خريد مسكن دلهره افزايش ناگهاني قيمت ها را دارند. اما آنچه اهميت دارد اين است كه در پي اجراي طرح مسكن مهر كه به اعتقاد رئيس جمهوري طرحي ضربتي براي جبران عقب ماندگي ها دربخش مسكن و پاسخي به تقاضاي انبوه در بازار مسكن است، وزارت راه و شهرسازي در پي انتقادات كارشناسان، مطالعه براي اجراي طرحي در داخل پايتخت را آغاز كرده است تا بتواند در پايان دولت دهم دربخش مسكن سربلند بيرون بيايد.در اين راستا خبرگزاري دانشجويان ايران با علي نيكزاد- وزير كابينه دولت دهم و سكان دار وزارت راه و شهرسازي- گفت وگويي انجام داده است كه آن را مي خوانيد:

به گزارش همراهان نیوز به نقل از کیهان،  باتوجه به اهميت قيمت مسكن براي مردم و نگراني هاي موجود در اين مورد، پيش بيني شما از وضعيت بازار مسكن چيست؟ شما دائما افزايش قيمت مسكن را رد مي كنيد اما مثال هايي وجود دارد كه افزايش قيمت مسكن را نشان مي دهد.

– ميزان افزايش بالاتر از نرخ تورم بوده يا پايين تر؟ اگر قيمت مسكن بالا رفته كمتر از نرخ تورم بوده است و اين كه مطلق بگويند قيمت ها وحشتناك بالا رفته است من قبول ندارم. زيرا ما سامانه معاملات املاك و مستغلات را داريم و اطلاعات بازار را ازطريق آن رصد و تحليل مي كنيم و مراجعه به اين سامانه نشان مي دهد كه افزايش قيمت مسكن كمتر از تورم است. در مورد كسي كه مي گويد روز گذشته خانه ام را متري دوميليون تومان مي فروختم، امروز ۴ ميليون تومان، بايد ديد چه كسي خريده چه كسي فروخته است؟

سال گذشته هم موضوع ارز و سكه مطرح شد و تركش آن به همه چيز خورد اما ما بازهم ادعا مي كنيم مسكن به آن اندازه اي كه مدنظر برخي بوده، تكان نخورده است و سال ۹۱ نيز به صورت گسترده در شهرهاي اطراف و بيشتر نزديك تهران مانند پرديس گفته ايم خانه هايي را بسازند كه تا پايان سال در كنار افتتاح هاي چندنوبته از گذشته در اختيار مردم قرار بدهيم و از همه مهمتر دو كار است كه اگر انجام شود شهرهاي اقماري اطراف تهران مانند شهرهاي اقماري دنيا توجيه پيدا مي كند.ازسوي ديگر در قيمت مسكن نيز پنج مولفه را تأثيرگذار مي دانم، زمين يكي از اين مولفه ها است كه آن را رايگان در اختيار مردم قرار مي دهيم. مولفه ديگر تسهيلات است كه به صورت قرض الحسنه به مردم داده مي شود، ديگري خدمات فني و نظام مهندسي و شهرداري است كه با همان قيمت قبلي ارائه مي شود و براي اين امر از اين دونهاد تشكر مي كنيم. ديگري دستمزد است كه تأثير چنداني ندارد و در مورد مولفه پنجم كه مصالح ساختماني است اعتقاد دارم اگر فاز دوم هدفمندسازي يارانه ها اجرا شود و فقط وزارت صنعت، معدن و تجارت قيمت مصالح مانند سيمان و ميلگرد را مانند گذشته كنترل كرده و ثابت نگه دارد آنگاه قيمت ساخت تغيير نخواهدكرد زيرا واحدها به صورت انبوه براي ساخت به سازندگان واگذار مي كنيم و اين سود خودش را خواهد داشت. در نهايت افق كار تا به امروز مشخص و خوب بوده و اميدوارم درسال ۹۱ نيز با جهش قيمت بالايي مواجه نشويم و بازار اجاره نيز با اقدام بانك مركزي در راستاي افزايش نرخ سود بانكي سامان خوبي داشته است.

¤ اگرچه در افزايش قيمت مسكن نرخ دستمزد و مصالح ساختماني تاثير دارند اما به نظر مي رسد جو رواني تاثير بيشتري در بالارفتن قيمت ها دارد كه بخشي از اين جو رواني به دليل ناآگاهي بسياري از افراد ايجاد مي شود. شايد مدتي زمان لازم است تا افراد به اين باور برسند كه با استفاده از واحدهاي مسكن مهر مي توانند صاحبخانه شوند و از سوي ديگر شايد مردم نيز توجه نمي كنند كه هر قدر قيمت ها بالا برود سودي براي آن ها نخواهد داشت. تحليل شما از اين وضعيت چيست؟

– من بازهم اعتقاد خودم را دارم كه اگر قيمت مسكن بالا رفته كمتر از نرخ تورم بوده است. نبايد به بحث هاي رواني توجه كنيم. بايد واقع گرا باشيم و كساني كه مي خواهند مسكن بگيرند با توجه به اين واقعيت باشد كه تعداد كافي مسكن در نقاط دورتر از مركز تهران وجود دارد و مي توانند بروند اين خانه ها را بگيرند. ما نيز به شايعات توجه نمي كنيم و به اطلاعات سامانه معاملات توجه كرده و قيمت ها را از آن طريق رصد مي كنيم. آن سامانه و اقدامات انجام شده در بحث معاملات نشان از افزايش وحشتناك قيمت مسكن ندارد. به علاوه اگر با برقراري حمل و نقل سريع و روان، مردم در پرديس، پرند و هشتگرد ساكن شوند، بخشي از مشكل كمبود مسكن حل مي شود. به عنوان مثال فاصله پرديس تا تهران زياد نيست و با آزاد راه ايجاد شده زمان تردد ۲۰ دقيقه خواهد بود و از زماني كه من در وزارت راه و شهرسازي مسئول هستم مشكلي براي آزاد راه تهران- پرديس ايجاد نشده است. از سوي ديگر هم شايد تعداد انبوه در نزديك ترين جا به تهران كه اقبال عمومي مردم نسبت به آن وجود دارد، مسكن بسازيم.
اما در توضيح برنامه هاي بخش مسكن در كشور بايد بگويم ۲۲ ميليون نفر در روستا زندگي مي كنند و ادعا مي كنيم هركس بخواهد در روستا براي خودش خانه بسازد در دولت نهم و دهم مي تواند ۱۰ ميليون وام قرض الحسنه دريافت كند. در طول اين مدت هم يك ميليون و ۶۰۰ هزار واحد مسكوني ساخته شده كه در مقايسه با قبل نشان از رشد فاحش دارد زيرا در برنامه هاي سوم يا چهارم حدود ۸۱ هزار واحد ساخته شد. اين درحالي است كه درسال گذشته علاوه بر اينكه ۲۰۰هزار واحد سهميه مان را تمام كرديم، ۴۰۰ هزار واحد سهميه اضافه نيز شروع كرديم و درسال ۹۱ هم ۲۰۰هزار واحد به آن اضافه شد.
اما در شهرهاي زير ۲۵ هزار نفر كه تامين مسكن بر عهده بنياد مسكن انقلاب اسلامي است، تقريبا مي شود گفت كه مشكلي به نام مسكن در اين شهرها وجود ندارد، زيرا وام مسكن مهر داده مي شود، چه براي شهرهايي كه زمين دارند و چه براي شهرهاي فاقد زمين، اما در مورد شهرهايي كه زمين نداشتند از طريق توافق و الحاق، اقداماتي صورت گرفته و حتي براي حدود ۱۲شهر كه زمين نداشتند از منابع سازمان ملي زمين و مسكن پول گذاشتيم و زمين خريديم.
اما در شهرهاي بالاي ۲۵هزار نفر هم مسكن مهر شروع شده و با افتتاح هايي كه انجام شده و درسال ۹۱ نيز ادامه خواهد داشت ميزان عرضه به تقاضا نزديك مي شود. مي ماند كلان شهرها، به عنوان مثال اگر كسي بخواهد در شهر تبريز خانه داشته باشد بايد پول قابل توجهي بدهد و خانه بخرد اما در شهر جديد سهند كه دولت زيرساخت ها را تامين كرده و آب و برق و گاز را ايجاد و مسجد و مدرسه ساخته است و از همه مهم تر براي حمل و نقل سريع كه حرف اول را در سكونت مردم در شهرهاي اقماري مي زند آزادراهي را از تبريز به سهند ايجاد مي كند. همچنين درشهرهاي جديد گلبهار مشهد، فولادشهر و مجلسي اصفهان و صدراي شيراز واحدهاي مسكوني ساخته مي شود.
در مورد شهر تهران هم درسال ۹۰ شهرداري براي ۲۰۰ هزار واحد پروانه ساخت صادر كرده است كه در تاريخ تهران بي سابقه است يعني كساني كه گفتند نمي خواهيم در تهران بارگذاري افزايش پيدا كند در ۱۲ماه، ۲۰۰ هزار پروانه ساخت صادر كرده اند اما، ما در تهران در شهر جديد پرند ۱۰۰هزار واحد ساخته ايم كه درحال واگذاري است. در پرديس نيز ۳۰هزار واحد، هشتگرد ۵۵ هزاد واحد و در انديشه ۱۰هزار واحد ساخته ايم كه درحال واگذاري است. براي سال ۹۱ نيز ۱۰۰ هزار واحد ديگر را آغاز مي كنيم، بنابراين در مجموع ۲۵۰هزار واحد را در عرض سه سال براي تهران درنظر گرفتيم.

¤ از ابتداي مسكن مهر تاكنون چند واحد افتتاح و به متقاضيان تحويل داده شده است؟ با توجه به اينكه در تهران طي تقريبا چهارسال از آغاز اين طرح از اواخر سال ۹۰ شاهد افتتاح واحدهاي مسكوني بوديم.

– در سال هاي ۸۹ و ۹۰ميزان ساخت و سازها به حدود دو ميليون و ۷۰۰هزار واحد رسيد. ابتداي سال گذشته نيز اعلام كرديم كه يك ميليون و ۲۰۰هزار واحد را افتتاح مي كنيم كه از اين تعداد ۴۰۰هزار واحد روستايي تمام شده است و در شهرهاي مختلف نيز ۴۰۰هزار واحد از انواع واحدهاي مسكوني مانند اجاره پنج ساله، مسكن تعاوني، ۹۹ساله، خود مالك و بافت فرسوده افتتاح كرده ايم. ۳۰۰هزار واحد نيز آماده افتتاح در ۱۶ استان كشور قرار دارند، بنابراين به عدد يك ميليون و صدهزار واحد در سال۹۰ رسيديم. برنامه را كه اعلام مي كنم همكاران مي گويند افق هاي بلند ما را دچار مشكل اجرايي مي كند، اما يقين بدانيد كليه واحدهاي مسكوني كه تا پيش از سال ۹۱ آغاز شده در سال۹۱ بايد تمام شود. در واقع كل دوميليون و ۷۰۰هزار واحد روستايي و شهري بايد در سال۹۱ تكميل شوند.همچنين ۸۰۰هزار واحد را كه عمدتاً به صورت واحدهاي خود مالك و نوسازي بافت فرسوده است درسال ۹۱ آغاز كرده و حدود ۱۵۰هزار واحد نيز مسكن مهر۹۹ ساله است كه به طور مستقيم توسط انبوه سازان ساخته مي شود و به گونه اي برنامه ريزي مي كنيم كه اين تعداد واحدها نيز در شش ماهه دوم سال۹۲ به پايان برسد. بنابراين اعتقاد ما اين است كه مسكن هاي موجود را بايد بسازيم، از بافت فرسوده و خودمالكي حمايت كنيم و در سال جاري انبوه واحدهاي مسكوني را در اختيار مردم قرار بدهيم. حالا من يك سؤال مي پرسم كه اگر ساخت مسكن مهر تأثيري نداشته پس صدهزار واحدي كه اكنون به مردم واگذار مي كنيم چيست؟ درواقع ما واحدهاي مسكوني را به افرادي مي دهيم كه در تهران ساكن و مستأجر بودند و اكنون در اين واحدهاي مسكوني ساكن مي شوند و در مقابل تعدادي واحد در تهران تخليه مي شوند.

¤ اما بسياري براين باورند كه افرادي كه متقاضي مسكن مهر هستند نقشي در بازار مسكن ندارند، زيرا توان مالي آن ها پايين است و نمي توانند در بازار حضور پيدا كنند؟

– پس اين افراد چه كساني هستند، مگر در تهران زندگي نمي كنند؟ براي صدهزار نفر در پرند خانه ساخته ايم كه براي سكونت به اين شهر مي آيند. در هشتگرد نيز كارگران ايران خودرو خودشان سه هزار واحد ساخته اند.

¤ در واقع عده اي معتقدند اين افراد كساني هستند كه در تهران حاشيه نشين بوده اند و در اطراف تهران زندگي مي كردند اما با اجراي طرح مسكن مهر ساماندهي شده اند و شايد تصور اين است كه بار جمعيتي از تهران خارج نمي شود.

– اما همكاران من كه در وزارتخانه كار مي كنند و مستأجر هستند اگر در پرديس به آنها خانه بدهيم حاضرند منتقل شوند.

¤ به هرحال گروهي معتقدند تقاضاي مؤثر آن است كه به عنوان مثال فردي ۱۵۰-۱۰۰ميليون پول در اختيار دارد و براي تهيه مسكن وارد بازار مي شود اما اين افراد كه متقاضي مسكن مهر هستند با ۱۴ميليون تومان نمي توانند نقشي در بازار داشته باشند و در تهران تصور خانه دار شدن داشته باشند.

– البته از يك طرف اعتقاد همه ما اين است كه در تهران نبايد بارگذاري صورت بگيرد و علت اين كه گفته شده در تهران خانه نسازيد همين است اما در چنين شرايطي همان طور كه اشاره كردم مي بينيم كه كساني كه چنين ادعايي دارند براي ۲۰۰هزار واحد، پروانه ساخت در سال۹۰ صادر كرده اند يعني باز هم روي تهران بارگذاري كرده اند و شايد ما هم برگرديم و تعدادي خانه در تهران بسازيم. اما درمورد اين كه مي گوييد واحدهايي كه در پرديس، هشتگرد، انديشه و پرند ساخته و واگذار مي شوند مربوط به تقاضاي مؤثر نيست، بالاخره اين جمعيت در اين نقطه جغرافيايي ساكن هستند. افراد خاصي در پرديس ساكن شدند كه اسم نمي برم اما همان افراد مسئوليت بالاي مشاغل را در كشور به عهده دارند و من خودم نوشتم كه به آن ها در پرديس خانه بدهند. اما درباره اين نكته كه بگويند كسي كه در تهران كار مي كند و نمي تواند به پرند برود و برگردد ممكن است واحد مسكوني خود در پرند را اجاره دهد و مجدداً در تهران خانه اي اجاره كند، مي توان تأكيد كرد به طور خلاصه خدمتي براي مردم انجام شده است و بازهم مي گويم كه در تهران هم اگر بتوانيم به همه خانه بدهيم مشكلي در تهران و كشور از باب مسكن باقي نخواهد ماند، اما در اين زمينه هم اقداماتي براي سال جاري انجام مي دهيم كه براي افرادي كه مدنظر سؤال شما است خانه بسازيم. در مجموع مسكن كل كشور را تحليل كردم اما كل تصميم گيري و نگاه ها به تهران است و اگر قيمت در تهران بالا رود عده اي فكر مي كنند در ايران چنين اتفاقي افتاده در صورتي كه چنين نيست.

¤ آيا اين همان طرح جديدي است كه رييس جمهوري اواخر سال گذشته در مراسم افتتاح ۱۵هزار واحد مسكوني در پاكدشت به آن اشاره كرد؟

– جزئيات اين طرح در آينده اعلام مي شود؛ اما اگر مشكل مترو هشتگرد و پرند را حل كنيم هر كسي از هر نقطه تهران مي تواند در ۳۰دقيقه به اين شهرها برود. من چندين بار از پرند بازديد كرده ام؛ نحوه برخورد، نوع پوشش، وسيله نقليه و… بيانگر اين است كه افرادي كه به پرند براي ثبت نام مسكن مهر مراجعه كرده اند اين طور نيست كه در حاشيه ها زندگي كنند اما چاره اي ندارند زيرا عمده درآمد خود را براي اجاره مي دهند. ولي افتتاح هايي را انجام مي دهيم و مسئله تأسيسات زيربنايي نيز حل شده است و شايد پروژه هاي ديگري را در جاهاي مختلف تهران در سال جاري بسازيم.

¤ در راستاي ايجاد مترو اين شهرهاي جديد چه اقداماتي انجام شده است؟

– در زمان حضور آقاي هاشمي در مترو كاري انجام نشد اما وزارت مسكن به تعهد خود عمل كرد و ۲۵كيلومتر سهم وزارت مسكن سابق آماده ريل گذاري است. اكنون ۳۰۰ميليارد تومان براي مترو پرند درنظر گرفته شده است و دولت صدميليارد تومان از اين مبلغ را طي دو ماه اخير سال گذشته پرداخت كرده و باتوجه به جديت مديرعامل مترو اميدواريم مترو پرند به سرانجام برسد. درمورد متروي هشتگرد نيز به رغم اين كه خودمان به برخي از دستگاه هاي دولتي زمين داده بوديم اجازه عبور مترو را نمي دادند اما اكنون متروي هشتگرد را به روسازي رسانده ايم و ۸۰ميليارد تومان نيز هزينه روسازي متروي تهران به هشتگرد است كه به جاي پرداخت هزينه، زمين در اختيار شركتي كه بنا شده روسازي را انجام دهد قرار مي دهيم. بنابراين به شدت به فكر ايجاد حمل ونقل روان براي شهرهاي جديد هستيم. همان طور كه براي پرديس آزادراه تهران- پرديس به بهره برداري رسيد.

¤ اما به عنوان سؤال پاياني در بخش اجاره، پيش بيني شما از وضعيت بازار در سال جاري چيست باتوجه به اينكه در سال گذشته شاهد افزايش نرخ اجاره بوديم؟

– درمورد بازار اجاره كه به هم خورد اصل موضوع اين بود كه مردم پولي را براي رهن درنظر مي گيرند و هر سال درصد جزئي روي قيمت اجاره مي گذارند و مسكن شان را تأمين مي كنند اما سود تسهيلات كه كاهش يافت صاحبخانه ها به سمت دريافت اجاره به صورت ماهانه روي آوردند و باتوجه به اينكه اجاره نشينان نمي توانند با پولشان كار كنند ممكن است مقداري كار بپيچد كه براي رفع موضوع تابستان گذشته موضوع كنترل تعزيراتي را مطرح كرديم كه موفق هم بود. اما اكنون باتوجه به سود اوراق مشاركت و همچنين افزايش سود سپرده هاي بانكي رهن و اجاره در تهران جاري مي شود و الگوي اجاره تغيير مي كند.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *